Co kraj to obyczaj. Już nawet z tą fraza nie dyskutujemy, otwarte granice, dostępność komunikacyjna, tańsze niż jeszcze paręnaście lat temu bilety lotnicze sprawiły, ze podróżujemy więcej i chętniej.
Doświadczamy na własnej skórze, ze.. co kraj to obyczaj, ze co kraj to większe lub mniejsze różnice kulturowe. Warto pamiętać, że to tez różnice w prawie. Zwłaszcza gdy wiąże się to z planowana inwestycja. W Hiszpanii, pewną inwestycją są nieruchomości.
Po co kupować mieszkanie nad Batykiem ze sztucznie napompowana cena, gdzie sezon jest dużo krótszy a i sam Bałtyk…
Costa Blanca. To Tutaj Państwa zapraszamy.
Warto kupić nieruchomość w Hiszpanii zwłaszcza apartamenty na Costa Blanca, ale trzeba pamiętać, aby to zrobić mądrze. Kancelaria Prawna z Hiszpanii zapewni bezpieczeństwo transakcji, oczywiście usługa taka kosztuje, ale są to niewielkie pieniądze w stosunku do ceny za nieruchomość i ryzyka, że można stracić swoje pieniądze.
Chcemy, aby ten proces był bezpieczny dlatego konkretnie i rzeczowo pokażemy, dlaczego w Hiszpanii niemal każdy kupujący ma swojego prawnika i jakie są różnice w procesie zakupu nieruchomości w Polsce (przez obywatela) a w Hiszpanii przez nierezydenta.
Na początek chcemy opowiedzieć jak wygląda procedura jeśli zdecydujemy się samodzielnie przejść proces zakupu:
Dokumenty
- Zaczynamy od podpisania kontraktu rezerwacyjnego w agencji nieruchomości, w tym kontrakcie sa wstępne informacje o nieruchomości którą wybraliśmy (takie jak adres, czasem jest numer ¨Referencia catastral´oraz numer konta do wpłaty zaliczki/ zadatku, ostateczna data kiedy powinien być podpisany akt notarialny.
- Do zakupu nieruchomości w Hiszpanii niezbędne jest posiadanie numeru N.I.E (najpierw trzeba się omówić przez internetowy formularz na spotkanie na policji(czas oczekiwania na termin to około 1,5 miesiąca) a następnie z kompletem dokumentów idziemy i otrzymujemy numer N.I.E. najlepiej iść z tłumaczem jeśli nikt z zainteresowanych nie mówi po hiszpańsku, inaczej jest duże prawdopodobieństwo, ze nas odprawią –wtedy znów wnioskujemy o nowy termin.)
- Potrzebne jest również konto w banku hiszpańskim. (po zakupie nieruchomości, instytucje takie jak np. Ibedrola, Hidraqua, Podatki-SUMA, same pobierają opłaty za zużycie(faktury) z naszego konta). W związku z czym, trzeba się omówić na spotkanie do banku (około 1 tyg trzeba poczekać na spotkanie) i przyjść w wyznaczonym przez nich terminie wraz z kompletem dokumentów, aby otworzyć konto.
- Następnie trzeba sprawdzić czy na nieruchomości nie widnieje zadłużenie, np za prąd za wodę czy podatkowe. W Hiszpanii zadłużenie z tych instytucji nie ciągnie się za człowiekiem, tylko jest przypisane do nieruchomości, w związku z czym, można kupić apartament… z dużym zadłużeniem i problemami.
- Trzeba sprawdzić czy poprzedni właściciele nie dobudowali czegoś bez zgłoszenia w urzędzie, tak zwana N.S., jeżeli taras jest zabudowany, powstał basen, zmienili ogrodzenie przesuwając je choćby trochę – niezgodnie z mapami, niestety my nieświadomi tego, jako nowi właściciele możemy otrzymać kare finansowa.
- Również po stronie kupującego jest sprawdzenie czy sprzedający ma 100% praw do nieruchomości w związku z czym, trzeba uzyskać od agencji sprzedającej akt notarialny właściciela oraz Certyfikat energetyczny.
7. Koniecznie trzeba stworzyć i podpisać ze sprzedającym (lub jego prawnikiem, który posiada pełnomocnictwo POA -które tez trzeba sprawdzić) umowę sprzedażny w której będą zawarte paragrafy, co jeśli sprzedający sie rozmyśli, co się stanie z zaliczka kupującego w przypadku, gdy nie dotrze i nie podpisze aktu notarialnego i wiele wiele innych kwestii, które nie sa regulowane w umowie rezerwacyjnej.
8. Notariusz wylicza opłaty podatkowe i koszty – w chwili podpisywania aktu notarialnego(nie ma możliwości, aby zrobi to wcześniej) przychodząc na podpisanie aktu ( oczywiście jest on tylko i wyłącznie w języku hiszpańskim) trzeba mieć przygotowany CZEK dla sprzedającego z wpisana dokładna kwota, która sprzedający ma otrzymać + przygotowane potwierdzenia przelewów za podatki i koszty dla notariusza.
Szczerze mówiąc, nie wiem, czy jako obcokrajowcy niezorientowani w kwestii podatków jesteśmy w stanie zrobić to samodzielnie bez błędów.. ryzykowne.
9. Następnie po podpisaniu aktu, należy przepisać na swoje dane wodę i prąd (może tez internet lub obsługę ochrony i alarmów jeśli była w kupowanej nieruchomości) czyli do każdej instytucji trzeba omówić sie na termin i z kompletem dokumentów przyjść i podpisać nowe umowy.
Przy zakupie nowej nieruchomości historia jest podobna, tez trzeba sprawdzić, czy developer nie ma jeszcze kredytu na nieruchomości, czy podpisał u notariusza AFO i czy otrzymał wszystkie dokumenty z urzędu – czy nieruchomość jest gotowa do sprzedażny pod katem dokumentacyjnym, tutaj na notariuszu nie spoczywa tak duża odpowiedzialność jak w Polsce.
Do niezbędnych kwestii przez zakupem należą:
– sprawdzenie pod względem prawnym umowy rezerwacyjnej oraz kontraktu z deweloperem
( najważniejszy jest język hiszpański, bardzo często wersja angielska nie pokrywa sie z hiszpańską..)
– Sprawdzenie czy deweloper posiada gwarancje bankowe oraz co bardzo ważne LICENCJE, czy jest ona aktualna i kompletna.
(taki oryginalny dokument powinien byc dostarczony kupującemu po podpisaniu kontraktu i w razie upadłości developera z tym dokumentem możemy dochodzić swoich dotychczas wpłaconych środków od banku)
-dopilnowanie ubezpieczenia i gwarancji od dewelopera.
– podpisanie wszystkich umów dotyczących mediów na nowego właściciela po podpisaniu aktu własności nieruchomości.
-Zmianę opłat dla Wspólnot Społecznościowych i Podatku Lokalnego na nowego właściciela i zorganizowanie poleceń zapłaty.
– Zarejestrowanie aktów własności w Księgach Wieczystych oraz odbiór po ich zarejestrowaniu.
-założenie konta w banku
Zakup nieruchomości w Hiszpanii to prawdziwa przygoda i zderzenie z innymi obyczajami, przepisami i zwyczajami, dlatego tak ważne, aby czuwał nad naszymi sprawami prawnik. Zakup apartamentu czy domu w Hiszpanii ma być przyjemnością i dobra inwestycja.
