Jaki wynajem daje większe zyski?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii coraz częściej traktowany jest jako inwestycja generująca stabilny dochód pasywny. Szczególnie dużym zainteresowaniem wśród zagranicznych inwestorów cieszą się regiony położone nad Morzem Śródziemnym, takie jak Costa Blanca, Costa del Sol czy Costa Cálida.

W tym poradniku przyjrzymy się przede wszystkim możliwościom inwestycyjnym w dwóch popularnych regionach: Costa Blanca oraz Costa Cálida, które od lat przyciągają inwestorów z całej Europy dzięki dobremu klimatowi, rozwiniętej infrastrukturze i stabilnemu popytowi na wynajem.

W miastach takich jak Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa, Finestrat, Benidorm czy Pilar de la Horadada rośnie liczba osób zainteresowanych wynajmem mieszkań i apartamentów. Dotyczy to zarówno turystów przyjeżdżających na krótki wypoczynek, jak i osób planujących dłuższy pobyt w Hiszpanii – na przykład pracowników zdalnych, emerytów z północnej Europy czy osób zimujących w cieplejszym klimacie.

Dzięki temu rynek wynajmu nieruchomości w tych regionach rozwija się bardzo dynamicznie, a dobrze wybrana nieruchomość może generować regularny dochód z najmu przez cały rok.

Jeszcze kilka lat temu inwestorzy zastanawiali się głównie nad jednym pytaniem:
czy bardziej opłaca się wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Obecnie coraz częściej stosuje się jednak strategię mieszanej formy wynajmu, która pozwala maksymalizować dochody z nieruchomości w różnych okresach roku. W praktyce oznacza to, że właściciel może wykorzystywać apartament turystycznie w sezonie wakacyjnym, a poza sezonem wynajmować go na kilka miesięcy osobom pracującym zdalnie, zimującym w Hiszpanii lub osobom szukającym mieszkania na dłużej.

Jednocześnie od 2024 i 2025 roku przepisy dotyczące wynajmu nieruchomości w Hiszpanii zaczęły się zmieniać. Wprowadzono nowe regulacje dotyczące licencji turystycznych, obowiązkowej rejestracji nieruchomości przeznaczonych na wynajem oraz większej kontroli platform rezerwacyjnych takich jak Airbnb czy Booking.

Szczególnie istotne zmiany obowiązują w regionie Comunidad Valenciana, który obejmuje m.in. Costa Blanca, Alicante, Torrevieję czy Orihuela Costa.

Dlatego przed zakupem nieruchomości inwestycyjnej warto dobrze zrozumieć:

• jakie są aktualne przepisy wynajmu w Hiszpanii,
• czym różni się wynajem turystyczny, średnioterminowy i długoterminowy,
• jakie formalności są wymagane w regionie Valencia,
• oraz w jaki sposób połączyć różne formy wynajmu, aby inwestycja była najbardziej rentowna.

W tym poradniku wyjaśniamy aktualne zasady wynajmu nieruchomości w Hiszpanii oraz pokazujemy, w jaki sposób wielu inwestorów wykorzystuje strategię mieszanej formy najmu, aby zwiększyć rentowność swojej nieruchomości.

---

Rodzaje wynajmu nieruchomości w Hiszpanii

Na rynku hiszpańskim funkcjonują trzy główne modele wynajmu nieruchomości. Każdy z nich ma inne zasady prawne, poziom formalności oraz potencjalną rentowność.

Wynajem turystyczny

Wynajem turystyczny skierowany jest przede wszystkim do turystów odwiedzających Hiszpanię na krótkie pobyty. Najczęściej odbywa się poprzez platformy takie jak Airbnb, Booking czy Vrbo.

W regionie Comunidad Valenciana, który obejmuje m.in. Costa Blanca, wynajem turystyczny dotyczy zazwyczaj pobytów krótkich – najczęściej do około 10 dni.

Aby legalnie wynajmować nieruchomość w tym modelu, konieczne jest spełnienie kilku warunków:

• uzyskanie licencji turystycznej (VUT)
• rejestracja nieruchomości w odpowiednim rejestrze regionalnym
• spełnienie wymogów technicznych dotyczących wyposażenia mieszkania.

W wielu wspólnotach mieszkaniowych konieczne jest również sprawdzenie regulaminu wspólnoty, ponieważ właściciele mieszkań mogą głosować nad ograniczeniem wynajmu turystycznego.

---

Wynajem średnioterminowy

Coraz popularniejszym modelem inwestycyjnym w Hiszpanii jest wynajem średnioterminowy.

Ten rodzaj najmu obejmuje pobyty trwające od kilku tygodni do kilku miesięcy. Z takiej formy korzystają najczęściej:

• pracownicy zdalni (tzw. digital nomads),
• osoby zimujące w Hiszpanii z północnej Europy,
• studenci lub pracownicy sezonowi,
• osoby czekające na zakup lub remont własnej nieruchomości.

W wielu przypadkach wynajem średnioterminowy nie wymaga licencji turystycznej, o ile jest odpowiednio zapisany w umowie jako najem czasowy.

Dzięki temu inwestorzy mogą uzyskać wyższy dochód niż przy klasycznym najmie długoterminowym, a jednocześnie uniknąć części formalności związanych z wynajmem turystycznym.

---

Wynajem długoterminowy

Najem długoterminowy to wynajem nieruchomości jako stałego miejsca zamieszkania najemcy.

Regulowany jest przez hiszpańską ustawę Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Najważniejsze zasady wynajmu długoterminowego:

• umowa najmu może obowiązywać do 5 lat, jeśli właścicielem jest osoba prywatna,
• czynsz może być aktualizowany zazwyczaj raz w roku,

Dla wielu inwestorów jest to najbezpieczniejsza forma wynajmu, ponieważ zapewnia stabilny dochód przez cały rok i minimalne zaangażowanie w zarządzanie nieruchomością.

---

Strategia mieszana – jak zwiększyć zyski z wynajmu

Coraz więcej inwestorów w Hiszpanii stosuje strategię mieszanej formy wynajmu, która polega na dostosowaniu sposobu wynajmu do sezonu i popytu na rynku.

Przykładowy model inwestycyjny może wyglądać następująco:

sezon wakacyjny (maj–wrzesień)
wynajem turystyczny dla turystów

sezon zimowy (październik–kwiecień)
wynajem średnioterminowy dla osób zimujących w Hiszpanii lub pracowników zdalnych.

Takie rozwiązanie pozwala:

• zwiększyć dochody w sezonie turystycznym
• ograniczyć puste okresy poza sezonem
• utrzymać stabilny przepływ dochodu z nieruchomości.

W regionach takich jak Costa Blanca strategia mieszana jest szczególnie popularna ze względu na całoroczny klimat oraz duże zainteresowanie wynajmem zarówno ze strony turystów, jak i osób spędzających zimę w Hiszpanii.

---

Ile można zarobić na wynajmie nieruchomości w Hiszpanii

Dochody z wynajmu nieruchomości zależą od wielu czynników, takich jak:

• lokalizacja nieruchomości
• standard wykończenia
• bliskość morza
• infrastruktura w okolicy
• dostęp do basenu, parkingu lub widoku na morze.

W regionach takich jak Costa Blanca, inwestorzy często osiągają realną stopę zwrotu z wynajmu na poziomie około 4–8% rocznie.

Na rentowność inwestycji wpływa również wzrost wartości nieruchomości, który w wielu popularnych regionach Hiszpanii w ostatnich latach utrzymuje się na stabilnym poziomie.

Dzięki temu inwestorzy mogą korzystać nie tylko z bieżących dochodów z wynajmu, ale również z długoterminowego wzrostu wartości kapitału.

---

Gdzie najlepiej kupić nieruchomość inwestycyjną w Hiszpanii

Najpopularniejsze regiony inwestycyjne w Hiszpanii to przede wszystkim wybrzeże Morza Śródziemnego.

Costa Blanca

Region Alicante jest jednym z najbardziej popularnych miejsc wśród zagranicznych inwestorów.

Dużą zaletą jest dobry stosunek ceny nieruchomości do potencjalnych dochodów z wynajmu.

Najczęściej wybierane miasta to:

• Alicante
• Orihuela Costa
• Benidorm
• Finestrat
• Pilar de la Horadada.
• Altea
• Calpe
• Santa Pola
• Guardamar
• Mil Palmeras
• Torre de la Horadada
• Torrevieja

Costa Cálida

Region Murcji oferuje niższe ceny zakupu nieruchomości, a jednocześnie rosnące zainteresowanie najemców. To dobry wybór dla inwestorów szukających spokojniejszych lokalizacji, ale nadal atrakcyjnych turystycznie.

Popularne miejscowości inwestycyjne w regionie Costa Cálida to m.in.:

• San Pedro del Pinatar
• Los Alcázares
• San Javier
• Santiago de la Ribera
• La Manga del Mar Menor
• Mazarrón
• Águilas

Region ten przyciąga inwestorów dzięki niższym cenom nieruchomości, łagodnemu klimatowi oraz rosnącemu zainteresowaniu wynajmem, szczególnie wśród osób szukających spokojniejszych miejsc do życia lub dłuższego pobytu nad morzem.

---

Najczęstsze błędy inwestorów

Osoby kupujące pierwszą nieruchomość inwestycyjną w Hiszpanii często popełniają kilka typowych błędów:

• wybór lokalizacji bez analizy rynku najmu
• brak sprawdzenia regulaminu wspólnoty mieszkaniowej
• brak analizy kosztów utrzymania nieruchomości
• nieznajomość lokalnych przepisów dotyczących wynajmu.

Dlatego przed zakupem nieruchomości warto skonsultować się z lokalnym doradcą, który zna specyfikę rynku oraz aktualne przepisy.

---

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii może być bardzo atrakcyjną formą budowania dochodu pasywnego. Zarówno wynajem krótkoterminowy, średnioterminowy, jak i długoterminowy mają swoje zalety.

Coraz więcej inwestorów decyduje się jednak na strategię mieszaną, która pozwala elastycznie dopasować model wynajmu do sezonu i popytu na rynku.

Dzięki temu nieruchomość może generować dochód przez cały rok, a właściciel ma większą kontrolę nad sposobem jej wykorzystania.

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości inwestycyjnej w Hiszpanii:

👉 sprawdź aktualne oferty nieruchomości na Costa Blanca
https://blanca-spain.com

👉 skontaktuj się z nami, aby otrzymać bezpłatną konsultację dotyczącą inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii.

Autor: Renata Michalak
Managing Director | Property Advisor, Blanca Spain RJM SL
Ekspert rynku nieruchomości na Costa Blanca.